Необходимость обновления концепции определяется нетолько возрастом объекта, ноирядом внешних ивнутренних факторов, которые могут как продлить актуальность формата, так иускорить его устаревание.
Pressmaster/Shutterstock/Fotodom
Поданным компании Nikoliers, внастоящий момент вРоссии доля торговых центров, нуждающихся вреконцепции, составляет 62%. Всреднесрочной перспективе (1–2 года) ожидается дальнейший рост этого показателя на2–5 п.п. до64–67%, что обусловлено как естественным старением существующих объектов, так именяющимися потребительскими предпочтениями нафоне сдержанного ввода новых торговых проектов повсей России. Внастоящий момент наибольшее количество торговых центров, нуждающихся вреконцепции, расположено врегионах— 73%. ВМоскве этот показатель составляет 43%, вСанкт-Петербурге— 53%.
Помнению экспертов Nikoliers, рынок торговых центров внастоящий момент находится встадии трансформации ипереосмысления функционала вновых экономических ипотребительских реалиях. Подавляющее число крупноформатных объектов было построено до2014 года, что ведет кувеличению доли ТЦ, требующих реконцепции. Так, отечественный рынок ТРЦ оценивается в31млн кв. м, нарегионы РФприходится 19млн кв. м, наМоскву иМосковскую область— 9млн кв. м, наСанкт-Петербургскую агломерацию— 3млн кв. м. Большую часть стока поРоссии формируют торговые центры возрастом более 15 лет (40%) и11–15 лет (33%), тогда как проекты возрастом до5 лет составляют всего 9% отобщего объема. При этом наблюдается важный сдвиг всознании собственников иуправляющих компаний— тема модернизации торговых центров набирает популярность.
Врезультате меняющейся конъюнктуры рынка недвижимости и, как следствие, необходимости более частой актуализации проектов средний жизненный цикл концепции торгового центра может сократиться исоставить 5–8 лет вместо 8–10. При этом реконцепция торгового центра должна рассматриваться как обязательная статья коммерческих капитальных затрат, анекак разовая инициатива. Вфинансовую модель объекта необходимо закладывать нетолько расходы натехническое обновление (инженерию, ремонты, редизайн), ноиинвестиции вкачественное изменение концепции: смену пула арендаторов, внедрение новых сервисов, создание дополнительных функциональных зон.
«Традиционная модель торгового центра, ориентированного вбольшой степени наритейл, последовательно устаревает уже десять лет— иэтот процесс продолжает прогрессировать. Последние годы посетители ожидают отторгового центра нестолько магазинов, сколько разнообразных форматов досуга, развлечений исервисов. Врезультате реконцепция включает всебя нетолько обновление интерьеров иоборудования, ноисмену состава арендаторов иструктуры площадей. Сейчас одним изключевых трендов становится увеличение доли общественных пространств, ресторанных зон, спортивных иwellness-объектов. Торговые центры трансформируются вмногофункциональные комплексы, где под одной крышей могут сочетаться ритейл, термальные комплексы иковоркинги»,— отметила Анна Никандрова, партнер, региональный директор департамента торговой недвижимости иуправления недвижимостью Nikoliers.
Анна Никандрова подчеркнула, что успешная реконцепция требует непросто анализа текущих трендов, анастоящего визионерства: необходимо понять, что будет востребовано вдолгосрочной перспективе, предугадать, как изменятся потребительские привычки икакие новые форматы возникнут.
Аналитики Nikoliers также выделили несколько факторов, которые определяют, что для собственников бизнеса иуправляющих компаний настало время делать реконцепцию:
- снижение трафика ипадение товарооборота;
- рост вакантности исложности спривлечением арендаторов;
- несоответствие потребностям аудитории итрендам рынка;
- устаревший внешний вид иинфраструктура;
- низкий уровень лояльности посетителей;
- давление состороны конкурентов.
Среди успешных примеров реконцепции можно выделить: ТРЦ «Европолис Ростокино» (бывш. «Золотой Вавилон») вМоскве, ТРЦ «ДОМ ПРО ДОМ» вУфе (бывш. ТРЦ «Июнь») или ТРЦ «Марко » вРязани (бывш. ТРЦ «М5Молл»).
Для того, чтобы проекты оставались актуальными ивостребованными, собственникам иУКнеобходимо проводить постоянный анализ потребности вобновлении ТЦипоиск оптимальных решений. Это позволит сохранить актуальность объекта, привлечь новую аудиторию иподдерживать высокую заполняемость. Вуспешных проектах УКрегулярно обновляют пул арендаторов, внедряют новые форматы торговли иразвлечений, меняют внешний облик исоздают яркие арт-объекты, превращая торговый центр вплощадку для современного городского перформанса.
Помнению операционного директора департамента управления недвижимостью Nikoliers Ольги Лесиной, реконцепция— понятие гибкое: глубина изменений иихстоимость могут варьироваться взависимости отцелей собственника исостояния объекта: «обновление концепции магазинов состороны ритейлеров вомногом зависит отстратегии собственника иуправляющей компании торгового центра. Если сам объект проходит модернизацию, это стимулирует арендаторов кобновлению своих торговых точек, чтобы соответствовать современному пространству».
Московский «Атриум»— пример успешного проекта, который постоянно находится впроцессе изменений. ТРЦ открылся вначале 2000-х впопулярной локации ибыл высоко востребован спервых дней. При этом собственники иУКвынуждены постоянно трансформировать объект, чтобы сохранять конкурентные позиции. В«Атриуме» нетолько обновляют интерьер ифасады, ноиактивно работают свизуальной средой. Так, в2018г. стены центрального входа доверили украсить известному российскому художнику Арсению Пыженкову (Покрасу Лампасу), что придало объекту дополнительную культурную ценность.